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"> 在文旅消费扩容与房地产深度调整并行的背景下
，华侨城A（000069.SZ）正转向存量资产运营和效率提升阶段
。

日前，华侨城A（000069.SZ）披露2026年半年度报告。上半年 ，公司实现营业收入130.32亿元
，同比增长15.15%；归属于上市公司股东的净利润为-34.88亿元 。

分业务来看，旅游综合业务实现营业收入75.80亿元 ，毛利率11.42%
，同比提升4.28个百分点；房地产业务实现营业收入54.21亿元，同比增长76.21% ，成为拉动营收增长的重要因素
。

与此同时
，华侨城A的财务结构也在持续调整。截至6月末，其有息负债降至1150.92亿元 ，中长期借款占比提升至77.26%；平均融资成本降至3.44%
，较年初下降14个基点 。

分析人士指出，对于在北京
、上海、深圳 、成都等高能级城市拥有大量优质文旅资产的华侨城A而言 ，下一阶段，如何让存量文旅资产产生更稳定的现金流
，并通过REITs等资产证券化工具提升资本效率，或将成为华侨城A真正破局的关键
。

锚定消费转化文旅生意进入“提质增效 ”阶段

今年上半年 ，国内文旅消费市场延续增长态势。

但对于主题公园
、酒店等重资产文旅项目而言
，如何提高游客消费意愿、延长停留时间，并降低单位游客成本 ，成为影响项目盈利能力的重要因素 。

过去
，主题公园主要通过扩充项目 、增加投资来获取客流；如今，随着市场竞争加剧 ，如何让游客愿意重复消费
，以及如何把门票客流转化为餐饮、零售
、酒店、演艺 、夜游和IP衍生品等二次消费，正成为衡量项目经营质量的重要指标
。

从经营动作看 ，华侨城A今年并未将重点放在大规模新增项目上
，而是更多围绕存量项目进行产品更新和消费场景优化。

2026年，欢乐谷公司推出“城市IP娱乐主场
” ，并在全国13城20多个主题乐园落地实践，推动产品转型升级
、品牌形象焕新
，并联合多方发起“欢乐互联”文旅融合创新发展平台 。其中，北京欢乐谷作为创新试点 ，把“大眼京 ”摩天轮、银河广场 、定制巡游等全新业态打造为可复制运营样本
，为武汉
、成都、上海等欢乐谷项目提供“首店经验”。

华侨城A在半年报中也提出，成都欢乐谷 、上海欢乐谷
、深圳欢乐谷主题区域和产品升级将在下半年面世 ，同时
，主题公园板块将通过节庆活动、跨界联动以及沉浸式 、体验式消费场景，提升游客到访量
、停留时长和二次消费转化率
。

相比单纯追求游客数量 ，这意味着华侨城A更关注现有客流能够带来的消费价值。

报告期内
，华侨城A旗下文旅项目共接待游客3616万人次；旅游综合业务毛利率达到11.42%，同比提升4.28个百分点 ，这一变化反映出其在运营效率、成本控制方面已取得实质性改善 。

不过
，对于拥有大量重资产项目的华侨城A而言，真正的挑战仍在于如何让成熟项目持续产生稳定现金流 ，并提高投入资产的回报效率
。

地产收入增长背后存量去化和收储仍是关键

相比文旅业务，房地产板块成为华侨城A上半年收入增长较快的业务。

半年报显示
，上半年其房地产业务实现营业收入54.21亿元，同比增长76.21%；毛利率10.36% ，同比提升4.87个百分点 。

不过
，从销售端来看，房地产市场压力依然存在
。上半年 ，华侨城A累计实现签约销售面积40.5万平方米
，签约销售金额54.3亿元，同比均有所下滑。

业内人士认为 ，对于华侨城A而言
，房地产板块当前更重要的任务，是加快存量项目销售和资金回笼 ，减少存货及低效资产对资金的占用 。

事实上
，华侨城A已经将“盘活存量 、做优增量”作为房地产经营的重要方向
。

从报告披露看，华侨城A拟从产品和营销两端发力：产品端强化建设与竞争力 ，对接城市高质量发展部署，围绕“安全、舒适
、绿色、智慧 ”的好房子导向
，目标打造文商旅住共生的高品质宜居项目；营销端细化管控 、加速资产去化，通过深化市场对标
、提高响应效率、优化营销策略 ，推动去化与资金回笼
，支撑业务稳健运营。

这一思路与房地产行业正在发生的变化相吻合 。

过去房企主要依靠“拿地—开发—销售
”的循环实现规模增长，而在市场进入存量阶段后 ，企业的经营重点逐渐转向存量土地 、存量项目和存量物业的资产效率
。

华侨城A在半年报中提出
，要把握各地政府收储
、调规及置换等政策窗口期，“一城一策”加快存量项目盘活 ，持续优化资源结构
，实现增量提质、存量增效，持续提升资源配置效率与整体资产质量。

从“持有资产 ”到“经营资产
”REITs能否成为新路径？

截至6月末 ，华侨城A有息负债规模1150.92亿元 。虽然融资成本和债务结构持续改善
，但对于拥有大量重资产项目的企业而言，如何提高存量资产的使用效率 ，降低资本占用 、增强经营性现金流，仍是绕不开的核心命题。

在这一背景下
，资产证券化工具或成为华侨城A可以关注的方向
。

2025年8月，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》进一步将文化旅游基础设施纳入范围 ，包括自然文化遗产
、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目
，符合条件的配套旅游酒店也可纳入底层资产。

这意味着，一批具备稳定经营能力的成熟文旅资产 ，未来有机会通过REITs等方式实现资产证券化 。

据悉
，目前景区类REITs仍处于探索阶段，但商业基础设施REITs已经形成一定实践
。对于文旅企业而言 ，其核心逻辑并非简单出售资产
，而是将成熟项目未来能够产生的经营性收益进行资本化，从而盘活沉淀资金。

华侨城A旗下拥有规模较大的主题公园、酒店 、商业及文旅综合体 ，其中部分项目经过多年运营已经形成稳定的客流和消费场景 。理论上
，这些成熟资产存在探索资产证券化的空间
。

事实上，华侨城A已经释放出探索REITs的信号。今年4月 ，公司在投资者关系活动中回应投资者关于公募REITs的问题时表示：公募REITs的底层资产覆盖酒店
、办公、商业综合体等多元业态，与公司资产存在匹配性
，为公司资金筹措路径得以拓展充实提供了基础 。公司将密切关注REITs等创新融资工具的政策与发展，也将结合市场环境及自身需求和公司整体战略综合研判 ，积极梳理相关资产
，力争把握政策机遇拓宽融资渠道
。

一位房地产行业分析师指出，如果未来华侨城A能够从成熟文旅资产中筛选符合条件的项目进行探索 ，一方面有助于盘活存量资产 、降低资本占用
，另一方面也可以推动其逐步形成“资产持有+专业运营+资本运作
”的业务模式。

“具体来看，可以优先考虑已经进入成熟运营期、权属相对清晰
、经营现金流较为稳定的资产 。例如 ，经营时间较长的主题公园、商业综合体 、酒店等业态
，相比仍处于培育期的新项目，更容易形成可预测的租金
、经营收入和现金流
。”上述分析师称。

对于一家拥有大量重资产的企业而言 ，未来衡量经营质量的标准
，也将不再只是拥有多少主题公园、多少土地和物业，而是这些资产能够产生多少稳定现金流 ，以及投入资本能够获得多高的回报 。

如何平衡持有运营与资本周转，把现有资源转化为稳定的经营回报
，是国内重资产文旅企业需要共同探讨的命题。

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